Оценка квартиры при ипотеке как обязательное условие оформления кредита: 3 метода определения рыночной стоимости объекта

Оценка квартиры при ипотеке как обязательное условие оформления кредита: 3 метода определения рыночной стоимости объекта

Оценка квартиры для ипотеки входит в перечень процедур, без которых сделка по покупке за счет банковских средство оформлена не будет. Во избежание проблем следует грамотно подойти и к выбору компании, и к проведению процедуры.

СОДЕРЖАНИЕ

1. Что такое оценка квартиры при ипотеке
1.2 Когда проводить оценку?
1.3. Пакет документов для оценки недвижимости перед ипотекой
1.4. Выбор компании для оценки

 

2. Стоимость услуги оценки
3. Методики анализа стоимости
4. Процедура оценки квартиры

 

Что такое оценка квартиры при ипотеке

Законность требования банка о проведении процедуры оценки недвижимости при запросе на предоставление ипотечного кредита прописана в ФЗ № 102 ст.9 п.1 “О залоге недвижимости”. Чтобы понять, для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке надо разобраться в самой сути ипотечного кредитования. Основную информацию о процедуре можно получить в статье “Что такое ипотека, как ее оформить, 4 вида помощи от государства, преимущества и недостатки”. В этом материале подробно разберемся с одним из самых проблемных этапов: выяснение рыночной стоимости квартиры для ипотеки. Банк дает деньги на покупку жилья, рассчитывая на прибыль. Если займополучатель не сможет расплатиться по любым причинам, недвижимость выступит в качестве компенсации: она будет реализована, чтобы банк вернул свои средства.
Для защиты интересов кредитующей компании и необходима оценка квартиры для ипотеки. Цена объекта, указанная в том документе, — гарантия, что средств хватит для возмещения ущерба. Проведенный экспертами анализ реальной цены квадратных метров не менее полезен и покупателю. Разработанная с учетом фактического состояния объекта, его местоположения и проведенных ранее сделок система расчета стоимости позволяет взвесить, насколько запрошенная продавцом цена адекватна и обоснована. Но два понятия путать не стоит: для ипотеки стоимость квартиры должна быть подтверждена документально с учетом множества факторов. От потребительского взгляда на цену квартиры, который подробно описан в теме “Как выгодно купить квартиру: способы поиска нового жилья + 10 факторов, определяющих стоимость квартиры”, эта процедура сильно отличается.
Цифра, указанная в экспертном анализе, может отличаться от фактической цены. Банк для принятия решения будет руководствоваться меньшим значением.

Когда проводить оценку

Первый шаг для получения ипотеки — предварительный запрос и уточнение допустимой суммы. Но абстрактная цифра, одобренная предварительно, и та, которая будет фигурировать в окончательном варианте договора, могут серьезно отличаться. Банк допускает большую цифру, но подпишет договор кредитования только на размер стоимости залога.
Вопросом как проходит оценка квартиры для ипотеки планирующий оформить сделку с банком должен озаботиться на первом этапе сбора бумаг. Итог этой процедуры может вынудить отказаться от покупки конкретного объекта и заставить искать другое предложение. На решение экспертов запрошенная продавцом цена никак не влияет: сумма, предложенная банком, может просто не покрыть расходы. Поэтому, обращение за оценкой должно быть безотлагательным: понимание, сколько реально стоит приглянувшийся объект позволит более точно рассчитать и собственные силы на выплаты, и перспективы получить кредит.

Пакет документов для оценки недвижимости перед ипотекой

i

Для запроса на изучении независимой организацией или частным экспертом придется подготовить пакет документов. В отчет об оценке квартиры для ипотеки входят:

  • свидетельство о праве собственности, например договор купли продажи или дарения;
  • кадастровый паспорт, полученный в БТИ;
  • договор с застройщиком, если речь идет о не сданном еще объекте;
  • копии личных документов заказывающего оценку.

Отдельные компании для ускорения процесса оценки просят план помещения и экспликацию. При отсутствии таких данных, проводящий анализ специалист проведет анализ самостоятельно
При оформлении кредита на объект строительства кадастровый паспорт в список необходимых документов для оценки квартиры для ипотеки не входит.

Выбор компании для оценки

На момент похода в банк за предоставлением кредита у потенциального заемщика заключение об исследовании должно быть уже на руках. Но уточнить требования к процедуре оценки стоит заранее: отдельные банки ограничивают круг компаний, документы от которых принимают во внимание. Это может касаться срока существования, опыта проведенных сделок и других тонкостей. Такие требования к оценивающей компании или частному специалисту хотя и не предусмотрены законодательством, но не являются запрещенными. Решение сразу прислушаться к рекомендациям кредитора сэкономит время. Проверка квартиры при ипотеке у не лицензированного оценщика принята не будет и может считаться только личным мнением физического лица. Стандартные требования к независимому эксперту:

  • документально подтвержденный факт членства в коллегии оценщиков;
  • полис страхования (минимальный размер 300 тысяч рублей).

Есть требования и к форме отчета. Варианты допустимых бланков:

  • форма Ассоциации Российских Банков;
  • формуляр Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования;
  • бланк конкретного банка, с которым планируется заключение договора.

При наличии последнего, стоит воспользоваться именно им: дополнительная проверка или обращение за коррективами также займет время.
При отказе принять во внимание решение независимого эксперта или компании, не входящей в список партнеров конкретного банка, за заявителем остается право запросить причины отказа и обжаловать его.
При выявлении в отчете оценочной компании серьезных упущений заказчик услуги может обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков и затребовать проведение повторной экспертизы. Убытки потерпевших сторон компенсируются из средств страхового фонда оценщиков.

Стоимость услуги

12924826Решение, сколько стоит оценка квартиры приипотеке в конкретной компании устанавливается ее руководством. Нормативных документов в этом аспекте не предусмотрено. Средний ценник для городов миллионников составляет 5 тысяч рублей. Стоимость квартиры повышается при оценке нестандартного объекта, при отсутствии какого-либо и необходимых документов и от других объективных причин. В пределах одного населенного пункта ценник экспертизы редко серьезно отличается: условия диктует рынок. Ответ на вопрос, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке также однозначен: эти расходы целиком ложатся на получателя ипотечного кредита.

Методики анализа стоимости

Для максимально объективного расчета рыночной стоимости квартиры экспертами применяются проверенные методики. Они основаны на учете объективных, подтвержденных выписками фактов, и личном субъективном мнении проводящего анализ профессионала.
Для квартиры, приобретаемой по ипотеке, применяются те же методы оценки, что и для покупаемого за наличные средства объекта:

  1. Затратный метод — калькуляция расходов застройщика на возведение аналогичного объекта. Своеобразный вывод себестоимости квартиры, как цифры, ниже которой цена метража опустится не может по объективным причинам. на полученную цифру накладывается процент износа, как снижающий цену фактор. 
  2. Сравнительный метод — анализ стоимости аналогичных квартир, схожих местоположением и характеристиками. Система актуальна, если сделок с конкретным объектом немного и рассчитать его адекватную рыночную стоимость, интересующую выдающую ипотеку организацию, сложно.
  3. Доходный метод — способ выяснить цену квартиры для ипотеки, прогнозируя доход от нее. Применяется редко, но актуален для расположенных на первом этаже и проходных улица площадей. Учитывать привлекательность таких площадей подсказывает реальная возможность перевести объект в нежилой фонд, сделав коммерческим и, соответственно более дорогостоящим.Как оценка квартиры при ипотеке малоактуальна. 

Также при определении рыночной цены объекта учитываются:

  • зафиксированная ранее рыночная стоимость, основанная на истории сделок с конкретным объектом;
  • спрос или ликвидность на текущий момент.

Документы для оценки недвижимости для ипотеки, представленные для изучения, должны отражать:

  1. Местоположение, включающее и расположение здания относительно городской черты и наличие в пределах доступности жизнеобеспечивающих инфраструктурных объектов.
  2. Состояние постройки с фактической датой возведения, реальной степенью износа и самого здания, и принципиально важных элементов конструкции.
  3. Тип конкретной квартиры, благоприятные и отрицательные особенности планировки, наличие отремонтированных или перепланированных элементов внутрикомнатных конструкций.

К итоговому отчету, представляющему собой пакет бумаг из 20-30 листов, прикладываются подробные фото объекта и реквизиты проводившего процедуру эксперта.
Слухи о намеренном занижении оценочными компаниями или даже самими банками стоимости жилья возникли из-за учета отдельными банками ликвидационной цены вместо рыночной. В этом случае банк считает не сумму, за которую жилье реально продать, а цифру, которая позволит сделать это максимально быстро.

Процедура оценки квартиры

6451_huge

Оценщики назначают срок проведения экспертизы и составления отчета самостоятельно, обычно он составляет 5-7 рабочих дней. За это время осуществляется:

  • личный осмотр квартиры;
  • проведение фотосъемки объекта;
  • приведение документации и письменное обоснование выводов;
  • передача документов в банк.

Срок актуальности заключения об оценке квартиры для ипотеки согласно законодательству составляет полгода. По истечению этого периода осмотр придется провести повторно.
За актуальность и достоверность передаваемых в банк сведений об оценке квартиры заявитель несет ответственность. Исключение — случаи недобросовестной работы оценщика и/или доказанные факты мошенничества. В последнем случае заказывающий экспертизу несет административную ответственность, не говоря о факте практически гарантированного отказа со стороны банка. Для оценщиков, в чьих действиях будет обнаружен умысел, предусмотрена ответственность вплоть до уголовной и лишение права заниматься деятельностью.

В суде процедура оспаривания оценки происходит на основании ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка квартиры при ипотеке в этом случае проводится повторно.

Share this: