Как продать квартиру в ипотеке: причины, условия + 4 варианта продажи

Как продать квартиру в ипотеке: причины, условия + 4 варианта продажи

Жилищный вопрос является одним из сложных вопросов для большинства граждан. Не все могут позволить себе приобрести квадратные метры за наличный расчет. Практически половина сделок по недвижимости связана с ипотекой. И некоторая часть из них заканчивается продажей ипотечной квартиры. Почему это происходит, и как продать квартиру в ипотеке узнаем из следующей статьи.
СОДЕРЖАНИЕ:

1. Продаем квартиру, находящуюся в ипотеке
1.1. Причины избавления от квадратных метров
1.2. Условия продажи

 

2. Как продать ипотечное жилье: 4 варианта
2.1. Самостоятельная деятельность
2.2. Досрочное погашение
2.3. Переуступка долговых обязательств
2.4. Продажа посредством банка

 

3. А есть ли риски?
4. Заключение

 

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Прежде чем узнать, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, выясним причины, побуждающие владельцев недвижимости продавать квадратные метры.
До оглашения причин рекомендуем к прочтению статью «КАК ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ НА КВАРТРУ» , которая расскажет все об ипотеке в принципе. Ведь прежде чем продавать обремененные квадратные метры необходимо их приобрести.

Причины избавления от  квадратных метров

Условно причины продажи ипотечного жилья поделим на четыре мотива:

  1. Желание улучшить свои жилищные условия и приобрести более комфортные апартаменты
  2. Цель займа – возможность заработать
  3. Банально, но просто — не хватает денег для полного погашения ипотеки
  4. Иные личные обстоятельства

Разберем каждый из пунктов, наводящих на вопрос как продать квартиру в ипотеке, более подробно.

Не нужна мне двушка  — хочу трешку!
Итак, представим ситуацию: приобрели вы значит двухкомнатную квартиру в ипотеку. Живете себе в ней, расплачиваетесь потихоньку. И тут вдруг женились или ребенка ожидаете. Вроде и мала «старушка» стала. Как  действовать? Менять жилплощадь на более комфортную и просторную! А для того, чтобы что-то купить, нужно что-то продать. Вот и получается, что «под удар» попадает обремененное жилье.
Конечно, можно оформить ипотеку и по второй квартире. Если доходы позволяют, то почему бы и нет. Рисков, правда, в этом случае будет больше, да и загонять себя в «долгосрочную кабалу» при наличии маленьких детей не очень-то приятно.
Идеальным вариантом станет реализация ипотечной квартиры и приобретение новой жилплощади в случае рождения второго карапуза. В этом случае при заключении нового договора на ипотеку первоначальный взнос можно оплатить из средств материнского капитала.
Бывают ситуации, что заемщик изъявляет желание продать обремененную ипотекой жилплощадь с целью приобретения более комфортного жилья и по другой причине. Получение высокой должности, увеличение оплаты труда, прочие материальные обогащения. Т.е. человек знает, что сможет «потянуть» более комфортное жилье. Почему нет? Пока есть возможность, надо пользоваться!

Источник заработка
Этот вариант для «умельцев», знающих все о долевом строительстве. Как правило, стоимость квадратных метров на начальном этапе строительства будет ниже, чем в момент сдачи дома. Поэтому можно спокойно приобрести квартирку, которой фактически еще нет, и продать уже готовое жилье. Выгода, которую можно получить при такой комбинации, покроет все ипотечные расходы.
Важно! Продавайте ипотечную квартирку в строящемся доме до сдачи дома в эксплуатацию. Так вы избавите себя от многих бюрократических процедур.
Проворачивать такую сделку с вторичным жильем не рекомендуется. Выгоды никакой, да и желающих приобрести жилье, обремененное ипотекой, раз-два и обчелся.
Кстати, если вас интересует информация о сделках по договору долевого участия, то рекомендуем к изучению публикацию «ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: 4 ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА, РИСКИ СДЕЛКИ И ОСОБЕННОСТИ».

А денег-то нету!
Третья, и самая распространенная ситуация, наводящая на мысль как продать квартиру в ипотеке, — отсутствие денежных средств на погашение займа.
Беря квадратные метры в ипотеку, мы всегда надеемся, что сможем ее выплатить. У нас есть стабильный источник дохода, мы все просчитали. Но не всегда все происходит так, как хочется. Работу можно потерять, а вместе с ней и источник выплаты по договору займа.
Некоторые просто не выдерживают жить «на хлебе и воде» ради квадратных метров. И ведь так жить нужно не один год! Бывают и непредвиденные ситуации в виде проблем со здоровьем, с прочим имуществом и так далее. То есть, те ситуации, которые требуют срочных денежных вложений. И здесь выход возможен один – отказ от ипотеки.

Прочие личные обстоятельства
Подтолкнуть к вопросу, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке могут и такие ситуации, как развод, переезд или прочие обстоятельства.
Ипотечная квартира, находящаяся в другом городе, никому не нужна. Новый город – новая жизнь! И если уж на то пошло – новый договор займа.
А развод? Обременять себя выплатами по ипотеке после оного никто не захочет.
У разных людей свои причины и свое решение. Одни будут выплачивать ипотеку весь положенный срок, а другие продадут обремененное жилье с целью дальнейших действий.

Условия продажи ипотечного жилья

Условия продажи ипотечного жилья

Практически ипотечная квартира полностью вам не принадлежит, она находится в залоге у банка. Поэтому чтобы продать жилплощадь в ипотеке необходимо получить согласие последнего.
Конечно, финансовое учреждение заинтересовано в том, чтобы ипотека была погашена. А если заемщик не может этого обеспечить, то банку выгоднее будет найти того, кто сможет это сделать.
Но есть и обратная сторона — финансовое учреждение теряет свою возможную прибыль от процентов по займу. Где гарантия, что новый хозяин квадратных метров будет продолжать выплачивать ипотеку. Может он сразу приобретет апартаменты за наличный расчет и закроет ипотечный договор досрочно.
Бывают и такие ситуации, при которых банк отказывает в продаже ипотечной квартиры. Мало того он может отсудить себе жилплощадь у заемщика. К таким ситуациям относятся:

  • регулярная просрочка платежей и наличие задолженности;
  • порча имущества, ненадлежащее его использование;
  • проведение неразрешенных работ, связанных с изменением технических характеристик квадратных метров;
  • передача жилья третьим лицам или его утрата по вине владельца.

Как можно продать квартиру в ипотеке: 4 верных способа!

Переходим к вопросу как можно продать квартиру в ипотеке. Существует четыре способа продажи:

  1. Независимая  деятельность
  2. Преждевременное погашение
  3. Передача долговых обязательств
  4. Продажа посредством банка

Рассмотрим каждый из этих вариантов более подробно.

Продаем ипотечную квартиру самостоятельно

Самостоятельная продажа заключается в самостоятельном поиске покупателя и проведении всех бюрократических процедур по сделке без участия банка. Но это не значит, что банк не нужно оповещать о предстоявшей сделке. Это первое, что нужно сделать. Без письменного согласия банка дальнейшие действия буду считаться незаконными.
Также при поиске покупателя не забудьте сообщить ему о том, что данная квартира обременена ипотекой.
Пошагово действия при самостоятельной деятельности можно оформить следующим образом:

  1. Извещаем банк, получаем согласие.
  2. Ищем покупателя, рассказываем о том, что жилье находится в обременении.
  3. Проводим осмотр помещения.
  4. Если покупателя все устраивает, он обращается в банк с целью выкупа залога.
  5. Финансовое учреждение заключает с покупателем предварительный договор, заверенный нотариально.
  6. Покупатель расплачивается с банком и продавцом. Необходимая сумма для погашения займа оказывается в одной банковской ячейке, а сумма, причитающаяся продавцу – в другой.
  7. Заемщик получает справку об отсутствии задолженности и снимает квартиру с обременения.
  8. Заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре.
  9. После регистрации договора в Росреестре финансовое учреждение и продавец получают доступ к банковским ячейкам.

Самостоятельная продажа происходит быстрее, чем реализация квадратных метров с помощью банка. Трудности заключаются лишь в поиске покупателя, готового приобрести ипотечную квартиру. Также необходимо соблюдение всех условий по договору ипотеки, чтобы у банка не возникло сомнений при выдаче согласия на продажу.
Кстати, если вы решите продать жилплощадь самостоятельно, рекомендуем к прочтению статью «КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?», которая поможет вам сделать это быстро и правильно.

Досрочное погашение

Несколько похожая ситуация с предыдущей, смысл которой в том, что долг по ипотеке закрывает найденный покупатель путем предоставления вам нужной суммы. Т.е. он дает вам деньги, а вы закрываете ипотечный договор, а остальную сумму кладете себе в карман.
Такая схема наиболее эффективна со сделками по строящемуся жилью. На «вторичку» найти клиента, согласившегося приобрести квадратные метры с обременением, проблематично.
Этапы сделки будут следующие:

  1. Покупатель и заемщик оформляют нотариально заверенное соглашение, согласно которому покупатель полностью покрывает долг по ипотеке.
  2. После снятия квартиры с обременения заключается договор на куплю-продажу жилплощади.

Нетрудно заметить, что договор на приобретение квадратных метров заключается после погашения долга. Т.е. покупатель «гасит» долг по фактически еще не принадлежащему ему жилью. Такая сделка получила еще одно название – доверительная.

Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств

Как можно продать квартиру в ипотеке в этом случае? Очень просто! Нужно оформить так называемый «перезайм», т.е. сделку, в результате которой долг и, соответственно, квартира перейдет другому человеку.
Человека, который согласится взять ваш долг на себя, можно найти самому, а можно и доверить поиск банку.
В случае продажи долговых обязательств необходимо будет сделать следующее:

  1. Найти потенциального клиента и провести процедуру переоформления.При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям финансового учреждения.
  2. Провести перерегистрацию обременения в Росреестре. Этим займется сам банк. Заемщик только подписывает соглашение о переуступке долгового обязательства.

Итак, мы имеем следующее. Квартира остается в залоге у банка, но задолженность по ипотеке выплачивает уже другой клиент.
Желающих приобрести квадратные метры таким способом немало. Это относится к той категории граждан, которые сами планировали заключить ипотечный договор. А тут и цена может быть снижена, и район хороший, а в некоторых случаях прежние владельцы еще и ремонт хороший сделали.

Банк вам в помощь

Если у вас совсем нет времени или желания заниматься продажей ипотечного жилья, можно переложить это на плечи финансовой организации.
В этом случае поиском покупателя, снятием квартиры с обременения и прочими этапами сделки занимаются работники банка. Заемщику только остается забрать остаток денежных средств после регистрации сделки из депозитной ячейки.
Важно! Этот вариант не всегда является выгодным для заемщика. Да, время вы экономите, но экономите ли деньги – неизвестно. Мотивацией банка является возврат долга по ипотеке. Поэтому искать выгодные варианты для продавца, при которых последний тоже что-нибудь получит, банковские служащие вряд ли будут.

А есть ли риски?

И последнее на что хотелось бы обратить внимание при освещении вопроса как продать квартиру в ипотеке  — на возможные риски от какого рода сделок.
Продавец рискует только тем, что при заключении ипотечного договора с неблагонадежным банком он может попросту потерять деньги от продажи квартиры. Это может произойти в случае банкротства финансовой организации.
Покупатель же рискует больше. Особенно это касается сделки с переуступкой долговых обязательств. Долг по ипотеке-то покупатель закрыл, а где гарантия, что продавец не передумает продавать квартиру?

Заключение

Вот и вся информация о том, как продать квартиру в ипотеке. Какая бы ни была у вас причина продажи – получение выгоды или личные обстоятельства – вы всегда можете выбрать наиболее удобный для вас способ реализации ипотечного жилья.

Share this: